קניית דירה מכונס נכסים: הזדמנות או מלכודת? טיפים מסוכנת נדלן מאור יהודה
טור זה מבוסס על הידע המקצועי של שרית שחם מאור יהודה. מלווה משקיעים, מרצה ויועצת לפיתוח עסקי בתחום הנדלן, ובעלת המלצות רבות מקהל לקוחותיה. רכישת דירה מכונס נכסים טומנת בחובה פוטנציאל לרווח משמעותי, אך ללא ניתוח מדויק והבנת הסיכונים היא עלולה להפוך למלכודת יקרה, להמשך קריאה - כנסו...
*כותבת המאמר,שרית שחם, הינה מרצה ויועצת לפיתוח עסקי, הזוכה ללוות משקיעים ולקבל הערכה רבה בקהילת סוכני הנדל"ן. פעילותה הענפה בשטח והידע המעשי שצברה הפכו אותה לכתובת עבור לקוחות רבים.
כשאנשים שומעים את המילים דירה מכונס נכסים, המחשבה הראשונה שעולה בדרך כלל היא מציאה.
דירה שנמכרת מתחת למחיר השוק ואפשר לעשות עליה עסקה מצוינת.
לפעמים זה באמת קורה.
אבל לפעמים קורה בדיוק ההפך.
קניית דירה מכונס נכסים היא רכישה של נכס שנמכר במסגרת הליך משפטי, בדרך כלל לצורך פירעון חוב של הבעלים, ולעיתים במסגרת פירוק שיתוף בין בעלים.
את המכירה מנהל עורך דין שמונה ככונס נכסים על ידי רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט. בדרך כלל מתקיים הליך של הגשת הצעות והתמחרות, והעסקה כפופה לאישור הגורם המוסמך.
והנה הדבר החשוב באמת:
המחיר שבו מתחילה ההתמחרות הוא לא בהכרח המחיר שבו הדירה תימכר.
ראיתי משקיעים שנכנסו להתמחרות בגלל האפשרות לקנות דירה במחיר אטרקטיבי, ויצאו ממנה עם דירה במחיר שמתקרב למחיר השוק, רק בלי ההגנות שיש בעסקה רגילה.
לכן מבחינתי, ההנחה בקניית דירה מכונס נכסים אינה מתנה.
היא צריכה לפצות את הקונה על הסיכונים שהוא לוקח על עצמו.
מצב פיזי שלא תמיד אפשר לבדוק לעומק, לוחות זמנים קשיחים, תנאי מימון ולפעמים גם דירה שעדיין מתגוררים בה.
במאמר הזה אני רוצה להסביר איך התהליך עובד, אילו סיכונים צריך לקחת בחשבון ואיך אני בודקת אם בכלל כדאי להיכנס להתמחרות.
איך עובדת מכירת דירה מכונס נכסים, שלב אחרי שלב
מינוי הכונס
כאשר נפתח הליך למימוש נכס, יכול להתמנות עורך דין ככונס נכסים שתפקידו לנהל את המכירה בהתאם להחלטות רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט.
גם לאחר תחילת ההליך עשויות להיות לחייב זכויות ואפשרויות להסדיר את החוב בהתאם לסוג ההליך ולשלב שבו הוא נמצא.
מבחינת הקונה המשמעות פשוטה: גם אם התעניינתם בדירה והתחלתם להשקיע זמן ובדיקות, אין ודאות שהעסקה אכן תושלם עד לקבלת האישורים הנדרשים.
פרסום והזמנה להציע הצעות
הכונס מפרסם הזמנה להציע הצעות, ולעיתים מצורפת או נמסרת למתעניינים שמאות של הנכס.
בדרך כלל נקבעים גם מועדים שבהם ניתן להגיע ולראות את הדירה.
כאן כבר מתחיל ההבדל מעסקה רגילה.
אין בהכרח מוכר שיושב מולכם, מכיר את הדירה במשך שנים ויכול לענות על כל השאלות.
האחריות לבדוק עוברת במידה רבה אליכם.
הגשת הצעה עם ערבות
ברוב המכרזים נדרשת ערבות בנקאית או המחאה בנקאית בהתאם לתנאים שקבע הכונס.
גובה הערבות ותנאי מימושה מופיעים במסמכי המכרז, ולכן חשוב לקרוא אותם היטב לפני שמגישים הצעה.
מי שזוכה ולא עומד בהתחייבויותיו עלול לשלם על כך מחיר משמעותי.
זו לא הצעה שמגישים רק כדי לראות מה יקרה.
התמחרות
אם יש כמה מציעים, הכונס יכול לערוך ביניהם התמחרות.
ופה קורה משהו שאני רואה שוב ושוב בעסקאות.
אנשים מגיעים עם מספר בראש, מתחילים להתחרות, ואז נכנס האגו.
עוד 10,000 שקל.
עוד 20,000.
כבר הגענו עד לכאן, אז אולי נוסיף עוד קצת.
וככה ההנחה שבגללה נכנסנו לעסקה הולכת ונעלמת.
לכן אני לא נכנסת להתמחרות בלי מספר אחד ברור: המחיר המקסימלי שאני מוכנה לשלם.
אישור הרשם או בית המשפט
גם מי שהציע את המחיר הגבוה ביותר עדיין לא בהכרח הפך לבעל הדירה.
המכר כפוף להליך ולאישורים הנדרשים, בהתאם לסוג הכינוס ולתנאים שנקבעו.
גם מועדי התשלום נקבעים במסמכי המכרז ובהסכם המכר, ולעיתים מדובר בלוחות זמנים קצרים יחסית.
לכן חייבים להבין מראש לא רק כמה אנחנו מוכנים לשלם, אלא גם מאיפה ומתי יגיע הכסף.
מסירת הדירה
לאחר השלמת התנאים והתשלומים מגיע שלב מסירת הנכס ורישום הזכויות.
אם הדירה פנויה, התהליך כמובן פשוט יותר.
אם מתגוררים בה החייב, בני משפחה או שוכרים, צריך להבין עוד לפני הגשת ההצעה מה מעמדם, מי אחראי למסירה הפנויה ומה בדיוק קובע הסכם המכר.
AS IS: שתי מילים שיכולות לעלות הרבה כסף
אחד הדברים החשובים ביותר להבין בקניית דירה מכונס נכסים הוא המשמעות של רכישה במצב AS IS.
במילים פשוטות: אתם קונים את הנכס במצבו, בהתאם לתנאי הסכם המכר, ולכן האחריות שלכם לבדוק אותו לפני הרכישה גדולה במיוחד.
רטיבות שלא גיליתם.
מערכת אינסטלציה שדורשת החלפה.
חריגת בנייה.
תוספת שלא קיבלה היתר.
כל אחד מאלה יכול להפוך מחיר שנראה מצוין לעסקה יקרה מאוד.
לכן בקניית דירה מכונס נכסים אני מתחילה דווקא במה שאפשר לבדוק עוד לפני שמתאהבים בדירה.
נסח טאבו או אישור זכויות, תיק בניין, היתרים, תכניות וכל מידע תכנוני ומשפטי שניתן לקבל.
אם כבר בשלב הזה אני מגלה בעיה שלא ניתן לתמחר או סיכון שאני לא מוכנה לקחת, אין סיבה להמשיך רק מפני שהמחיר נראה מפתה.
את רשימת הבדיקות המלאה פירטתי ב 27 הבדיקות לפני קניית דירה, ובעסקת כינוס הבדיקות האלה חשובות אפילו יותר.
מי גר בדירה: הסיכון שלא תמיד רואים במספרים
אחת השאלות הראשונות שאני רוצה עליהן תשובה היא פשוטה מאוד:
מי נמצא היום בדירה?
יש דירות שנמכרות כשהן כבר פנויות ויש דירות שבהן עדיין מתגוררים הבעלים, בני משפחה או שוכרים.
לשאלה הזאת יכולה להיות השפעה משמעותית על העסקה.
גם כאשר קיימת התחייבות למסירה פנויה, צריך להבין מה בדיוק כתוב במסמכים ומה מצב ההליך בפועל.
כי אם המסירה מתעכבת, המשקיע עלול למצוא את עצמו בתקופה שבה יש לו הוצאות מימון אבל עדיין אין לו אפשרות להשכיר את הנכס.
הכלל שלי פשוט.
לפני שמציעים מחיר, קוראים את תיק הכינוס ואת טיוטת ההסכם ומבינים מי מחזיק בנכס, מה מצבו ומה בדיוק מתחייב הכונס למסור.
אם אין תשובה ברורה, הסיכון הזה חייב להיכנס למחיר.
ובעבור משקיע בעסקה ראשונה, לפעמים זו סיבה מספיק טובה לוותר.
משכנתא לדירה מכונס נכסים: כשהבנק עובד בקצב אחד והכונס בקצב אחר
אפשר לקבל משכנתא לרכישת דירה מכונס נכסים, בכפוף למדיניות הבנק, לשמאות ולמגבלות המימון החלות על הרוכש.
אבל יש כאן בעיה שחשוב להבין מראש.
הבנק עובד לפי התהליך שלו.
הכונס עובד לפי לוח הזמנים שנקבע במכרז ובהסכם.
והשניים לא תמיד מסתדרים.
הבנק עשוי לדרוש שמאות, מסמכים ובדיקות נוספות לפני שיאשר את העברת הכסף.
הכונס, לעומת זאת, מצפה שהזוכה יעמוד במועדי התשלום שנקבעו.
לכן אני לא אוהבת להגיע להתמחרות כשנושא המימון עדיין נמצא בשלב של יהיה בסדר.
אני רוצה לדעת מראש מה ההון העצמי, מה הבנק מוכן לממן ומה יקרה אם השמאי של הבנק יעריך את הנכס בסכום נמוך יותר מהמחיר שבו זכינו.
את מבנה המימון המלא, כולל מה עושים כאשר השמאות נמוכה ממחיר העסקה, פירטתי במדריך מימון נדלן להשקעה.
כמה ההנחה באמת שווה: דוגמה מספרית
נניח שמצאנו דירה ששווי השוק שלה הוא 1,500,000 שקל.
המחיר שממנו מתחיל התהליך הוא 1,250,000 שקל.
במבט ראשון נדמה שמצאנו 250,000 שקל על הרצפה.
אבל עכשיו מתחילים לחשב באמת.
נניח שאנחנו מעריכים שיידרש שיפוץ של 60,000 שקל.
נניח שאנחנו לוקחים בחשבון תקופה ללא הכנסה משכר דירה ועלויות מימון בסך 30,000 שקל.
נוסיף עלויות של בעלי מקצוע ובדיקות בסך 25,000 שקל.
ונשאיר עוד 40,000 שקל כמרווח ביטחון לליקויים ולהוצאות שלא הצלחנו לזהות מראש.
הגענו לכ 155,000 שקל של עלויות וסיכונים.
מבחינתי, זה בדיוק השלב שבו קובעים תקרה.
אם לפי החישוב שלי המחיר המקסימלי שמצדיק את הסיכון הוא 1,345,000 שקל, זה המספר שאיתו אני נכנסת להתמחרות.
לא 1,355,000 כי נשארו רק שני מתמודדים.
לא 1,370,000 כי כבר השקענו זמן.
ולא עוד קצת כי חבל להפסיד.
ברגע שהמחיר עבר את התקרה שקבענו, אני בחוץ.
לא הפסדתי דירה.
נמנעתי מעסקה שכבר לא מתאימה למספרים שלי.
הכללים שלי לקניית דירה מכונס נכסים
קובעים תקרה לפני ההתמחרות
בודקים את מחיר השוק, מפחיתים את העלויות ואת הסיכונים וקובעים מחיר מקסימלי.
את המספר הזה לא משנים בגלל האווירה בחדר.
בודקים מסמכים לפני שמתאהבים בדירה
נסח, אישור זכויות, תיק בניין, תכנון וכל מסמך רלוונטי שאפשר לקבל.
מחיר אטרקטיבי לא הופך חריגת בנייה לבעיה קטנה.
מגיעים עם מימון מוכן
אישור עקרוני הוא התחלה חשובה, אבל צריך להבין גם את תנאי המימון ואת האפשרות שהשמאות תהיה נמוכה מהצפוי.
לא בונים עסקה על ההנחה שהבנק כבר יסתדר.
יודעים מי מחזיק בדירה ומה תנאי המסירה
אני רוצה לראות מה כתוב במסמכים ולא להסתפק בהבטחה בעל פה שהכול יסתדר.
בעסקת נדלן, ובמיוחד בכינוס, מה שקובע הוא מה שנבדק ומה שנכתב.
עובדים עם עורך דין שמכיר עסקאות כינוס
עסקת כינוס אינה עסקת יד שנייה רגילה.
לכן חשוב שעורך הדין שמלווה אתכם יכיר את ההליך, את המסמכים ואת הנקודות שצריך לבדוק לפני שמגישים הצעה מחייבת.
שאלות ותשובות
האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים?
כן, לפעמים.
קניית דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות טובה כאשר המחיר מפצה על הסיכונים, המימון מוכן מראש והבדיקות נעשו בצורה יסודית.
אבל אם הסיבה היחידה להיכנס לעסקה היא שכתוב עליה כונס נכסים, מבחינתי זו לא סיבה מספקת.
עסקה טובה נקבעת לפי המספרים ולא לפי הכותרת שלה.
בכמה זולה דירה מכונס נכסים ממחיר השוק?
אין אחוז קבוע.
גם אם המחיר הראשוני נראה נמוך ממחיר השוק, ההתמחרות יכולה להעלות אותו משמעותית.
לכן ההנחה האמיתית נמדדת רק לפי המחיר הסופי ששילמתם, בתוספת כל העלויות והסיכונים שלקחתם על עצמכם.
לפעמים אחרי שעושים את החישוב הזה מגלים שלא נשארה הנחה בכלל.
איך מוצאים דירות מכונס נכסים?
ניתן למצוא פרסומים של נכסים המוצעים במסגרת הליכי כינוס במודעות בעיתונות, באתרים המרכזים מכרזים ובפרסומים של משרדי עורכי דין המטפלים בהליכי כינוס.
כשמוצאים נכס רלוונטי, לא מסתפקים במודעה.
מבקשים את מסמכי המכרז, טיוטת הסכם המכר, השמאות ככל שהיא זמינה, פרטי הביקור וכל מסמך שהכונס מאפשר לעיין בו.
מה קורה אם הליך הכינוס נעצר אחרי שהגשתי הצעה?
הליכי כינוס יכולים להשתנות או להיעצר מסיבות שונות ובהתאם להחלטות הגורמים המוסמכים.
לכן חשוב להבין מראש מה קובעים מסמכי המכרז לגבי הערבות, ביטול ההליך והחזרת כספים במקרה שהמכר אינו יוצא לפועל.
מבחינתי, כל עוד העסקה לא הושלמה בהתאם להליך, לא מתנהלים כאילו הדירה כבר שלנו.
מה זה מכר מאולץ ואיך זה משפיע עליי?
מכר מאולץ הוא מכירה שאינה מתבצעת בדרך הרגילה שבה בעל נכס מחליט מרצונו למכור אותו בשוק החופשי.
מבחינת המשקיע, המשמעות העיקרית היא שתנאי העסקה שונים מעסקה רגילה.
יש פחות מידע מהמוכר, הסכם המכר בדרך כלל מגביל מאוד את אחריות הכונס למצב הנכס, והקונה צריך לבצע בדיקות יסודיות יותר לפני שהוא מתחייב.
את המונח הזה ומונחים נוספים שחשוב להכיר לפני רכישת דירה הסברתי גם במילון המונחים.
מהמכרז אל העסקה שבאמת נכונה לכם
קניית דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות.
אבל המילה כינוס לא הופכת דירה למציאה.
מה שהופך אותה לעסקה טובה הוא הפער בין המחיר האמיתי שלה לבין המחיר שאתם משלמים, אחרי שהכנסתם לחישוב את כל העלויות, הסיכונים והזמן.
מי שמגיע להתמחרות עם בדיקות, מימון ותקרה ברורה יכול למצוא עסקה מעניינת.
מי שמגיע בגלל ההתרגשות של אולי מצאתי דירה בזול, עלול לגלות שהזול הזה עלה לו ביוקר.
אם אתם שוקלים להשתתף במכרז ורוצים לעבור בצורה מסודרת על המספרים, הסיכונים והתקרה הנכונה לפני שמגישים הצעה, זה בדיוק מסוג הדברים שאני עושה במסגרת ליווי משקיעים בנדלן.
ואת הבדיקות שאני ממליצה לבצע לפני כל רכישה, ובוודאי לפני רכישה מכונס נכסים, תוכלו למצוא ב 27 הבדיקות לפני קניית דירה.
המידע במאמר הוא מידע כללי בלבד ונכון למועד כתיבתו. הליכי כינוס ותנאי המכר משתנים ממקרה למקרה ולכן לפני הגשת הצעה או ביצוע פעולה יש לבדוק את מסמכי ההליך ולהתייעץ עם עורך דין ובעלי המקצוע המתאימים.
יש לכם עוד שאלות לשרית שחם - השקעות נדל”ן? כנסו!
ל-f שלי הכירו את המיניסייט 054-522-2395
